Prosessen gjennom forbildeprosjektet Kristian Augusts gate 23

Kristian Augusts gate 23 er det første vernede bygget i Norge som er rehabilitert etter FutureBuilts kriterier for sirkulære bygg.

Her kan du se presentasjonen av prosjektet fra magasinet Byggeindustrien

Kristian Augusts gate 23, tegnet av arkitektene Bjercke og Eliassen, har gjennomgått flere moderniseringer siden det ble oppført i 1950.

Nå har Höegh Eiendom og totalentreprenør Seltor modernisert bygården etter FutureBuilts kriterier for sirkulære bygg. I tillegg har de hentet fram historisk interiør fra byggeåret.

Fasaden på det over 70 år gamle bygget er vernet etter plan- og bygningsloven. Bygget er dermed landets første sirkulære bygg med vernestatus, ifølge prosjektleder Jonny Fjeldstad i Seltor.

– Dette er et prestisjeprosjekt. Det er det andre fullskala Futurebuilt-prosjektet i Norge, og det første som har vernestatus. Det har vært viktig for oss å utføre arbeidene best mulig, sier han.

Anleggsleder Stein Christian Reitan i Seltor sier at fasaden er bevart, men at de har utført omfattende reparasjonsarbeider.

– Det har vært et møysommelig arbeid. Hele bygget ble dekket av stillas, og så gikk vi over hele fasaden. Vi reparerte skadde fasadesteiner og festet mange av dem på nytt. Det er også satt inn nye porter med likt uttrykk som de eksisterende portene, sier han.

Fjeldstad legger til at det er utført tekkingsarbeider på balkongene og satt inn nye glass i vinduene.

– Vinduene er en del av det vernede uttrykket, men de er oppgradert med nye glass. Karmene er beholdt, men slipt ned, asbestsanert og behandlet på nytt, sier han.

Bevart mye

Höegh Eiendom har i tillegg valgt å beholde bæresystemet, dekker, trapperom, fundamenter og enkelte tekniske anlegg. I flere rom er også flere detaljer bevart, blant annet mørke trepaneler, terrazzogulv og stucco lustro-behandlede vegger og tak. Flere dører er også beholdt, men overflatebehandlet og oppgradert.

– Det er blant annet bevart et bibliotek i andre etasje samt en storsal, vandrehall og peisestue i plan åtte, sier Fjeldstad.

Ellers er bygget totalrehabilitert.

– Vi har sanert bygget innvendig, og i tillegg foretatt noen konstruktive inngrep. Vi har blant annet bygd på to etasjer i østfløyen på bygget. Det er også bygd nytt glasstak over bakgården i tredje etasje, legger han til.

Fjeldstad forteller at alle de nye bygningsdelene er tilrettelagt for det Futurebuilt kaller «ombrukbarhet», slik at sirkulære prinsipper blir videreført.

– Føringene fra Futurebuilt, ombruk og bærekraft har vært sentralt gjennom hele prosjektet. Det er gjort klimavurderinger for alle materialene. Vi har blant annet brukt lavkarbonbetong og fibergipsplater, som har lavere utslipp enn tradisjonelle gipsplater, sier han.

I tillegg til fokuset på sirkulærøkonomi, er det gjennomført klimagassregnskap i henhold til FutureBuilt-kriteriene. Ifølge Höegh Eiendom har de totalt klart å redusere klimagassutslippene med 66 prosent sammenlignet med et referansebygg, mens målet var 50 prosent. Byggherren ønsker også at bygget skal BREEAM in-use sertifiseres med ambisjon om «Excellent».

Lokaler med særpreg

Bygården, sentralt plassert rundt 350 meter fra Nationaltheatret i Oslo, er rundt 8.500 kvadratmeter stor, fordelt på åtte etasjer og kjeller. Selskapene Dentsu og Simula leier halve bygget hver.

– De deler på første etasje. Der har de felles restaurant, men hver sin resepsjon og inngang. Videre oppover har Simula kontorer i andre, tredje og halve fjerde etasje. De øvrige etasjene disponeres av Dentsu, med unntak av den øverste etasjen. Den deles av begge selskapene, og det er der du finner mesteparten av det originale inventaret, sier Fjeldstad.

Prosjektingeniør Caroline Witte i Seltor beskriver kontorlokalene som moderne, med et rustikt preg. Dentsu har mest åpent kontorlandskap, mens Simula har mer varierte løsninger og cellekontorer.

– Det er åpne tekniske føringer i tak og industriell stil med mye synlig betong. Lokalene har særpreg, og i den ene etasjen er det blant annet en gammel telefon-
kiosk, sier hun.

Krevende rivearbeid

Fjeldstad sier Seltor ble involvert i prosjektet sommeren 2019. De utførte da en mulighetsstudie og et forprosjekt i samspill med byggherren. Deretter signerte de totalentreprisen i april 2020, og startet rivearbeidene måneden etter.

– Det var i utgangspunktet satt av mellom tre og fire måneder til riving, men perioden ble forlenget på grunn av byggets beskaffenhet. Det dukket blant annet opp mye asbest og skjulte rørføringer, konstruksjoner og sjakter, sier han.

– Det fikk både tids- og kostnadskonsekvenser. Vi måtte prosjektere mye på nytt, og i alt tok rivearbeidene cirka dobbelt så lang tid som planlagt. Det var derfor en stor milepæl, både fysisk og psykisk, da den jobben var ferdig, legger han til lattermildt.

Logistikk har også vært en utfordring. De har ikke hatt noen utvendige riggfasiliteter, og på grunn av byggets lokalisering har det ikke vært mulig få levert materialer på dagtid.

– Vi har hatt materialene på et fjernlager på Grorud, og fått dem levert på nattestid. Da måtte vi stenge deler av Ring 1 to til tre netter i uken. Det var samme prosess da vi skulle transportere vekk riveavfallet, sier han.

Fraktet inn vinduene

Caroline Witte forteller at de måtte planlegge produksjonshastigheten nøye, og at leveransene fulgte et såkalt «just in time»-prinsipp.

– Det innebærer at du mottar akkurat nok materialer på byggeplassen for en til to uker med bygging. Det er begrenset hva du kan få inn av materialer i bygget, så det er viktig at hver leveranse gir akkurat det du trenger fram til neste leveranse igjen, sier hun.

Reitan legger til at materialene ble heist opp og fraktet inn gjennom vinduene.

– Vi monterte «liftrollere» i vinduene, som fungerer som et transportbånd for varene. Materialene ble deretter satt på paller med hjul, slik at de enklere kunne flyttes rundt inni bygget, sier han.

– Monteringen av de nye etasjene var også utfordrende. Vi måtte heise inn stålbjelker med en mobil tårnkran på gaten. Da måtte vi også stenge gaten på nattestid, legger han til.

Reitan påpeker at de nye etasjene også førte til at de måtte forsterke bygget og sette nye peler 22 meter ned til fjellgrunnen.

Midlertidig driftstillatelse

Witte forteller at arbeiderne gjennom hele byggeprosessen har jobbet parallelt i ulike deler av bygget. De delte inn lokalene i soner, ut ifra hva slags type arbeid som skulle utføres.

De fikk midlertidig driftstillatelse for Simulas arealer i oktober i fjor, og for Dentsus lokaler i november.

– Deretter har vi fram til nå utført en del tekniske og kompletterende arbeider. De skulle egentlig vært ferdige da de flyttet inn, men det er konsekvensene av de forsinkede rivearbeidene, sier han.

Kontraktsummen var på 187,5 millioner eksklusive moms, men endte på rundt 220 millioner etter endringene.

– Vi har hatt god dialog med byggherren om ekstraarbeidene, og har også fått gode tilbakemeldinger fra leietagerne. Klimaet mellom oss og leietager og byggherre er veldig bra, sier Reitan.

«Superhappy»

Det kan prosjektdirektør Atle Sundby i Höegh Eiendom bekrefte. Han sier at de som byggherre har hatt et godt samarbeidet med både Seltor og Futurebuilt gjennom hele prosjektet

– Vi er «superhappy» med resultatet, og jobben som Seltor har gjort. Dette har vært et veldig lærerikt prosjekt, i tråd med vår klimastrategi, sier Sundby.

Han legger imidlertid ikke skjul på at det har vært en krevende byggeprosess.

– Både rivearbeidene og manglende riggområder har ført til utfordringer. Ting går ikke alltid som planlagt, og så fikk vi koronasituasjonen oppå det igjen. Likevel har partene i prosjektet vært innstilt på å håndtere utfordringene sammen, og det har vi klart med god dialog, sier Sundby.

Øvrig fakta om bygget

• Sted: Oslo
• Prosjekttype: Rehabilitering kontorbygg
• Bruttoareal: 8.500 kvadratmeter
• Byggherre: Höegh Eiendom
• Totalentreprenør: Seltor
• Kontraktsum uten merverdiavgift: 220 millioner kroner
• Arkitekt: Arcasa arkitekter
• Rådgivere: RIMiljø: Multiconsult l RIB: Boro-Bygg l RIE: Atom Elektro
• Underentreprenører og leverandører: Tømrerarbeider: Wener Entreprenør l Riving og miljøsanering: R3 Entreprenør l Hulltaging: Mimax l Vanntetting betong: Ing. Habberstad l Malerarbeider og rehab vinduer: Malermestrene Juuhl & Bratfoss l Taktekking: Kirkestuen l SD-anlegg: Gratech l Elektro: Atom Elektro l Brann- og nødlysanlegg: Hedengren Security l Flis: Ellingard l Heis: Kone l Løftebord: TC Elevator l Lås og beslag: Lexow l Innredninger: Buskerud spesialinnredning